ATIVIDADE IMOBILIÁRIA PARA A PESSOA FÍSICA Tributação

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1. INTRODUÇÃO

Esta matéria tem o objetivo de apresentar orientações acerca da pessoa física contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), à luz da Lei Complementar n° 214/2025, nas operações imobiliárias com foco na locação, cessão onerosa, arrendamento e alienação de bens imóveis.

Serão consideradas também as disposições previstas na Resolução CGIBS n° 006/2026, que aprova o regulamento do IBS (RIBS) , e no Decreto n° 12.955/2026, que aprovou o regulamento da CBS (RCBS) .

2. PESSOA FÍSICA CONTRIBUINTE DO IBS E DA CBS

A Reforma Tributária sobre o Consumo representa um marco no tratamento da atividade imobiliária exercida pelas pessoas jurídicas e físicas e inova ao trazer a possibilidade de a pessoa física se tornar contribuinte do IBS e da CBS.

Até 2026, a pessoa física que realiza a alienação e locação de imóveis recolhe somente o imposto sobre a renda, em atenção às regras dispostas na Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014.

Com as novas regras, esse cenário muda e a pessoa física poderá recolher, além do imposto sobre a renda, o IBS e a CBS, conforme dispõe o artigo 251 da Lei Complementar n° 214/2025 e o artigo 382 do RIBS e RCBS, quando se enquadrar na condição de contribuinte. Isso está explicado nesta matéria:

Caso a pessoa física seja contribuinte do IBS e da CBS por outra atividade econômica não relacionada aos imóveis – como atividade rural ou profissão liberal – é preciso ter em mente que tanto a aquisição quanto a alienação de imóvel não relacionado a sua atividade econômica se sujeitam às mesmas regras aplicáveis aos não contribuintes, ou seja, o imóvel não gera crédito nem débito de IBS e CBS. Isso está previsto nos artigos 4°, § 6° e 252, §§ 7° e 8° da Lei Complementar n° 214/2025.

3. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA NA REFORMA TRIBUTÁRIA

Quando o enquadramento da pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS pela exploração imobiliária produzir efeitos, por conta das operações citadas no artigo 251 da Lei Complementar n° 214/2025 e no artigo 382 do RIBS e RCBS, o contribuinte recai nas regras de incidência de IBS e CBS apresentadas nos tópicos seguintes dessa matéria.

Contudo, de acordo com os §§ 2° e 6° do artigo 252 da Lei Complementar n° 214/2025, o contribuinte pessoa física não terá incidência de IBS e de CBS nas operações de:

a) permuta sem torna de bens imóveis;

b) constituição ou transmissão de direitos reais de garantia, como hipoteca, penhor e anticrese, previstos no artigo 1.420 do Código Civil (Lei n° 10.406/2002) ; e

c) compra e venda de imóvel seguida de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, desde que a alienação do imóvel e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público.

4. LOCAÇÃO, CESSÃO ONEROSA E ARRENDAMENTO

A locação, cessão onerosa e o arrendamento de imóveis estão sujeitos à incidência do IBS e da CBS pelo regime específico dos bens imóveis. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 252, inciso III; RIBS e RCBS, artigo 359)

Para compreender o conceito dessas operações, recomenda-se a leitura da matéria:

4.1 Fato gerador

Para as operações onerosas, ou seja, com contraprestação, o fato gerador ocorre no momento de cada pagamento pela locação, cessão onerosa ou arrendamento. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 254, inciso III e § 2°; RIBS e RCBS, artigo 363, inciso III e § 2°)

4.2 Local da operação

Para definir a alíquota do IBS, considera-se que a operação ocorre no local onde o imóvel estiver situado, de acordo com a Lei Complementar n° 214/2025, artigo 11, inciso II.

4.3 Base de cálculo

Corresponde ao valor recebido nas operações, incluindo os juros e variações monetárias dispostas em lei ou contrato, os acréscimos de ajuste no valor da operação, multas, encargos, descontos concedidos sob condição e demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros, taxas, valor das benfeitorias e outros valores recebidos como contraprestação e que foram custeados pelo locatário. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 255, inciso II e § 1°; RIBS e RCBS, artigo 364, inciso II e §§ 1° e 2°)

Não integra a base de cálculo da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, o valor de qualquer tributo ou emolumentos que incidem sobre o bem imóvel, as despesas de condomínio e o valor devido a título de foro anual e taxa de ocupação. Para tanto, é preciso que haja comprovação do pagamento desses valores. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 255, § 2°; RIBS e RCBS, artigo 364, §§ 3° e 4°)

4.3.1 Redutor social

Redutor Social é um valor mensal que serve para abatimento da base de cálculo do IBS e da CBS dos imóveis residenciais, independentemente de classe social, renda ou valor do bem.

Ele será aplicado nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial, no valor de R$ 600,00 por cada bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 260; RIBS e RCBS, artigo 377)

O valor acima será atualizado mensalmente pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, a partir de 16.01.2025, data da publicação da Lei Complementar n° 214/2025. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 260, parágrafo único; RIBS e RCBS, artigo 377, parágrafo único, inciso II)

A título de conhecimento, não será possível utilizar o Redutor de Ajuste, previsto no artigo 257 da Lei Complementar n° 214/2025, nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel.

4.4 Alíquotas

As alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis são reduzidas em 70%, ou seja, a pessoa pagará tributos sobre 30% das alíquotas. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 261, parágrafo único; RIBS e RCBS, artigo 379, parágrafo único)

As alíquotas de IBS e CBS serão apresentadas em leis específicas de cada ente federativo, que poderá vinculá-las às alíquotas de referência estabelecidas pelo Senado Federal, conforme o artigo 17 do RIBS e RCBS.

Para os anos de 2027 e 2028, o artigo 344 da Lei Complementar n° 214/2025 prevê as alíquotas do IBS. Porém, como até o presente momento a alíquota da CBS não foi divulgada, para fins didáticos, o quadro abaixo considera uma estimativa de 10,21% de CBS (antes da redução do artigo 347) , para explicar as reduções:

Fonte: Econet Editora (2026) .

Logo, para os anos de 2027 e 2028, sabe-se que a alíquota do IBS é de 0,03%, e estima-se que a alíquota da CBS com a redução seja de aproximadamente 3,054%, totalizando uma carga média de 3,084%.

4.5 Créditos

Pelos artigos 302 e 303 da Lei Complementar n° 214/2025, a pessoa física submetida ao regime específico dos bens imóveis pode apropriar créditos de IBS e CBS sobre a aquisição de bens e serviços, desde que esses valores não tenham sido deduzidos da base de cálculo, como é o caso, por exemplo, do pagamento do condomínio.

Como se tratam de gastos assumidos pela pessoa física, só haverá créditos sobre as aquisições relacionadas com o desenvolvimento da atividade econômica do contribuinte, em atenção ao § 6° do artigo 4° da Lei Complementar n° 214/2025.

Além disso, o aproveitamento dos créditos depende da comprovação da operação por documento fiscal idôneo, que identifique corretamente o adquirente ou destinatário e, nesse contexto, a Receita Federal esclareceu, em live realizada no dia 12.05.2026, que as aquisições de bens e serviços vinculados à atividade econômica da pessoa física devem ser realizadas no respectivo CNPJ, para permitir a correta identificação e o aproveitamento dos créditos na apuração assistida.

5. LOCAÇÃO POR TEMPORADA

As operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial, por período igual ou inferior a 90 dias ininterruptos – também chamadas de locações por

temporada – serão tributadas no regime específico da hotelaria. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 253; RIBS e RCBS, artigo 361)

5.1 Fato gerador

O fato gerador ocorre no momento do fornecimento do serviço. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 10; RIBS e RCBS, artigo 11)

5.2 Local da operação

Será considerado devido o IBS para o local onde o imóvel estiver situado. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 11, inciso II)

5.3 Base de cálculo

De acordo com o artigo 403 do RIBS e RCBS, a base de cálculo é o valor da operação com serviços de hotelaria.

5.3.1 Redutor social

Não há aplicabilidade do Redutor Social de R$ 600,00 por mês nas locações por temporada de imóveis residenciais, pelo entendimento do artigo 410 do RIBS e RCBS.

5.4 Alíquotas

As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações tributadas no regime específico de hotelaria ficam reduzidas em 40%, ou seja, a pessoa tributará sobre 60% das alíquotas. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 281; RIBS e RCBS, artigo 405)

As alíquotas serão apresentadas em leis específicas de cada ente federativo, que poderá vinculá-las às alíquotas de referência estabelecidas pelo Senado Federal, de acordo com o disposto no artigo 17 do RIBS e RCBS.

Em 2027 e 2028, o artigo 344 da Lei Complementar n° 214/2025 prevê as alíquotas do IBS. No entanto, como até o presente momento a alíquota da CBS não foi divulgada, para fins didáticos, o quadro abaixo considera uma estimativa de 10,21% de CBS (antes da redução do artigo 347) , para explicar as reduções:

Fonte: Econet Editora (2026) .

5.5 Créditos

De acordo com o artigo 282 da Lei Complementar n° 214/2025, é permitida a apropriação e a utilização de créditos de IBS e CBS nas aquisições de bens e serviços por quem oferece o serviço de hospedagem.

Como os gastos são realizados pela própria pessoa física, os créditos somente poderão ser aproveitados sobre as aquisições vinculadas ao desenvolvimento de sua atividade econômica, conforme estabelece o § 6° do artigo 4° da Lei Complementar n° 214/2025.

6. ALIENAÇÃO E CESSÃO DE DIREITOS REAIS

As operações de alienação de imóveis ou de cessão e ato translativo ou constitutivo oneroso de direitos reais são enquadradas no regime específico dos bens imóveis. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 252, incisos I e II; RIBS e RCBS, artigo 359)

Para compreender o conceito desses contratos, recomenda-se a leitura desta matéria:

6.1 Fato gerador

Ressalvadas as operações citadas no artigo 262 da Lei Complementar 214/2025, o fato gerador ocorrerá no momento da alienação do bem imóvel, conforme artigo 254, inciso I e § 1°. Já nos contratos de cessão ou outro ato de direitos reais sobre imóveis, o fato gerador é a data da celebração do negócio, nos termos do inciso II do artigo 254 da mesma lei.

Para definir o momento de incidência do IBS e da CBS nas operações de alienação, a regra é ampla, abrangendo não apenas a data de assinatura do contrato de venda do imóvel, mas também a adjudicação judicial, a celebração de instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou ainda, a data em que for implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a alienação. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 254, § 1°; RIBS e RCBS, artigo 363, § 1°)

6.2 Local da operação

Para determinar a alíquota do IBS a ser utilizada, considera-se que a operação ocorre no local onde o imóvel estiver situado, de acordo com a Lei Complementar n° 214/2025, artigo 11, inciso II.

6.3 Base de cálculo

É o valor recebido com as operações de alienação, de cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 255, incisos I e II)

Somam-se ao valor da operação, para fins de incidência do IBS e da CBS, os acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, encargos, descontos condicionais concedidos e demais valores cobrados como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 255, § 1°, inciso III; RIBS e RCBS, artigo 364, § 1°, inciso III)

Os valores dos juros e das variações monetárias também fazem parte da base de cálculo do IBS e da CBS, seja em razão da taxa de câmbio ou de índices ou coeficientes previstos por lei ou contrato.

Da mesma forma, integra a base a atualização monetária nas operações de venda contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de imóvel. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 255, § 1°, incisos I e II)

6.3.1. Redutor de ajuste

O Redutor de Ajuste será aplicado a partir de 01.01.2027 para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS das operações de alienação de imóveis. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 257, § 1°; RIBS e RCBS, artigo 369)

Para constituir o valor inicial do Redutor de Ajuste em relação aos bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31.12.2026, o contribuinte pode considerar o valor de aquisição do imóvel (atualizado pelo IPCA ou outro índice) ou o valor de referência. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 258, inciso I e § 4°; RIBS e RCBS, artigo 375, inciso I e § 4°)

A administração tributária atribuirá os valores de referência dos imóveis utilizando metodologia específica para estimar seu valor de mercado, para tanto, considerará elementos como: os preços praticados, informações fornecidas pelas administrações tributárias dos municípios, do Distrito Federal, dos estados e da União, dados fornecidos pelos serviços registrais e notariais, bem como localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 256; RIBS e RCBS, artigo 366)

Posto isto, o valor de referência será divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e será estimado para todos os imóveis que integram o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) , que por sua vez é um registro em cadastro que exige uma identificação única para os contribuintes de IBS e CBS. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 59 e artigo 256, § 2°; RIBS e RCBS, artigo 366, § 3°)

Já com relação aos imóveis que estiverem em fase de construção até 31.12.2026, o valor inicial do Redutor de Ajuste corresponderá à soma do valor de aquisição do terreno – conforme os contratos firmados, incluindo possíveis adiantamentos ou alterações posteriores – e do total de gastos com bens e serviços utilizados como custo ou despesa direta com a construção do imóvel até 31.12.2026. Ambos os montantes deverão ser atualizados pelo IPCA e devidamente comprovados por documentos fiscais idôneos. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 258, inciso II, alíneas “a” e “b”; RIBS e RCBS, artigo 375, inciso II)

E para os bens imóveis adquiridos de não contribuinte a partir de 01.01.2027, o valor de aquisição do bem imóvel será considerado como o valor inicial do Redutor de Ajuste. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 258, inciso III; RIBS e RCBS, artigo 375, inciso III)

Os bens imóveis de propriedade do contribuinte, ou em construção até 31.12.2026, terão essa data como marco para a constituição do Redutor de Ajuste. Para os bens imóveis adquiridos a partir de 01.01.2027, aplica-se a data da operação para a constituição desse redutor. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 258, § 1°; RIBS e RCBS, artigo 375, § 1°)

Para mais informações sobre o mencionado redutor, recomenda-se acesso à área especial de Bens Imóveis > 3. Incorporação Imobiliária > 3.2.1. Redutor de Ajuste:

Abaixo, cita-se um exemplo prático da utilização do Redutor de Ajuste:

Além do Redutor de Ajuste, é possível utilizar o redutor social conforme as regras a seguir.

6.3.2. Redutor social

O Redutor Social será aplicado uma única vez por unidade, na alienação de bem imóvel residencial novo ou do lote residencial realizado por contribuinte sujeito ao regime regular.

As definições de imóvel residencial, lote e imóvel novo estão informadas no § 1° do artigo 376 do RIBS e do RCBS.

Trata-se da dedução da base de cálculo do IBS e da CBS no valor de R$ 100.000,00 quando realizada a alienação de imóvel residencial novo, e de R$ 30.000,00 por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do Redutor de Ajuste. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 259, caput e § 2°; RIBS e RCBS, artigo 376, caput e § 3°)

Os valores mencionados serão atualizados mensalmente pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo a partir da publicação da Lei Complementar n° 214/2025, cuja data é 16.01.2025. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 259, § 3°; RIBS e RCBS, artigo 376, § 4°)

Para mais informações sobre esse redutor, recomenda-se acesso à área especial de Bens Imóveis > 3. Incorporação Imobiliária > 3.2.2. Redutor de Ajuste:

6.4. Alíquota

As alíquotas do IBS e da CBS nas operações de alienação de bens imóveis e cessão dos direitos reais são reduzidas em 50%. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 261, caput; RIBS e RCBS, artigo 379)

Por meio de leis específicas de cada ente federativo serão apresentadas as alíquotas de IBS e CBS, que podem ser vinculadas às alíquotas de referência estabelecidas pelo Senado Federal, de acordo com o disposto no artigo 17 do RIBS e RCBS.

Nos anos de 2027 e 2028, a alíquota do IBS é conhecida e está prevista no artigo 344 da Lei Complementar n° 214/2025, mas a alíquota da CBS, até o presente momento, não foi divulgada.

Logo, para fins didáticos, o quadro abaixo considera uma estimativa de 10,21% de CBS (antes da redução do artigo 347) , para explicar as reduções:

Fonte: Econet Editora (2026) .

Diante disso, para os anos de 2027 e 2028, sabe-se que a alíquota total do IBS é de 0,05%, e estima-se que a alíquota da CBS com a redução seja de aproximadamente 5,08%, totalizando uma carga média de 5,13%.

6.5. Créditos

Perante o artigo 302 da Lei Complementar n° 214/2025, a aquisição de bens e serviços pode gerar créditos para a pessoa física que está enquadrada no regime específico dos bens imóveis.

Os créditos poderão ser aproveitados pela pessoa física somente em relação às aquisições vinculadas ao exercício de sua atividade econômica, conforme estabelece a Lei Complementar n° 214/2025.

Porém, interpreta-se que fica vedado o crédito do IBS e da CBS sobre os bens e serviços adquiridos que integrem o Redutor de Ajuste. (Lei Complementar n° 214/2025, artigos 258, § 8° e 303)

7. TRANSIÇÃO

O setor imobiliário terá um período de transição específico e o legislador previu mecanismos para suavizar os impactos dos contribuintes às novas regras.

Assim como acontece atualmente, não haverá incidência do IBS e da CBS quando a operação com bens imóveis for feita por pessoa física que não exerça atividade imobiliária. Isso foi assegurado pela Lei Complementar n° 214/2025, nos artigos 4°, § 6° e 252, §§ 7° e 8°, e também foi enfatizado pela RFB, em notícia publicada em 11.04.2025, para locação.

A pessoa física passará a apurar o IBS e a CBS a partir de 01.01.2027, pois durante a fase de testes, ao longo de 2026, elas estão desobrigadas da emissão dos documentos fiscais eletrônicos compatíveis com as operações. (RIBS, artigos 465, inciso II e 617, inciso IV; RCBS, artigos 464, inciso II e 115, § 3°, inciso I)

Quando realizada locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em contratos com prazo determinado, será facultada ao contribuinte a opção pelo recolhimento do IBS e da CBS à alíquota fixa de 3,65%. A opção exige que sejam observados os requisitos distintos para imóveis residenciais e não residenciais, ademais, ela implica regras tributárias diferentes daquelas explicadas no tópico 4 dessa matéria. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487; RIBS e RCBS, artigo 463)

Como a tributação fixa de 3,65% sobre a locação, cessão onerosa ou arrendamento faz parte de um período de transição, o tratamento tributário do artigo 487 da Lei Complementar n° 214/2025 conferido ao optante vai até:

a) o fim do prazo original do contrato, em relação aos imóveis não residenciais; e

b) 31.12.2028 ou o fim do prazo original do contrato, sendo dos dois o que ocorrer primeiro, em relação aos imóveis residenciais.

Portanto, antes de manifestar a opção por essa tributação, deve-se analisar se essa é a escolha mais benéfica, tendo em vista que para os imóveis residenciais, por exemplo, até o fim de 2028 a soma das alíquotas de IBS e CBS com a redução de 70% pode ser até inferior a 3,65%.

Outros fatores devem ser considerados também:

a) a tributação incidirá sobre a receita bruta recebida, que é o valor total das receitas auferidas decorrente dos contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento, inclusive as receitas financeiras e as variações monetárias dessa operação (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, §§ 2° e 6°) ;

b) é vedado o crédito de IBS e CBS em relação às operações com esses imóveis, bem como não poderá ser utilizado o Redutor Social de R$ 600,00 (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, §§ 4° e 5°) .