FAKE vs VERDADE
❌ FAKE
“Os aluguéis vão subir”
✅ VERDADE
A carga tributária do setor cai, com:
• isenção até R$ 600
• redução de 70% da alíquota
• menos imposto que hoje (PIS/Cofins) para PJ
É falso que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026”.
A equiparação de aluguel por temporada (≤ 90 dias) a hotelaria só vale para quem é contribuinte de IBS/CBS, e pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Além disso, a Reforma prevê transição: os efeitos financeiros não são plenos e imediatos para todos em 2026. A base normativa correta é a LC 214/2025.
• A regulamentação que alcança locações decorre da Lei Complementar nº 214/2025, que institui IBS/CBS no modelo de IVA dual. Não há “LC 227/2025” tratando de aluguéis.
• A locação por temporada (≤ 90 dias) pode ser equiparada a hospedagem somente quando o locador é contribuinte do regime regular de IBS/CBS; a matéria do Metrópoles cita esse enquadramento, mas generaliza o impacto.
• Pessoa física só será contribuinte de IBS/CBS se (i) tiver mais de 3 imóveis locados e (ii) receita anual de aluguel > R$ 240 mil. Quem não se enquadra segue apenas no IRPF.
• Alíquotas efetivas: aluguel residencial tradicional tem redução de 70% na carga de IBS/CBS (efetivo 8%), além do IR. No aluguel de temporada equiparada a hotelaria, o benefício é menor, mas não chega a 44%.
• Transição: 2026 marca ajustes e início de transição; a cobrança efetiva e plena se escala entre 2027 e 2033, conforme o cronograma da Reforma.
Quanto paga de imposto HOJE x DEPOIS da reforma
COMPARAÇÃO
HOJE
• Empresas pagam PIS/Cofins
• Custo embutido no aluguel
A PARTIR DE 2027
• PIS/Cofins → CBS (IVA)
• ✅ Isenção até R$ 600
• ✅ Redução de 70% acima disso
“A reforma substitui impostos antigos por um sistema mais simples e menos pesado para o aluguel residencial, que favorece uma redução e não acréscimo dos aluguéis.”
Exemplos práticos: quem paga e quem não paga
Pessoa Jurídica – Aluguel até R$ 600
Paga imposto? ❌ NÃO